PPN ATAS PENYERAHAN TANAH (Part 1)

A. Ketentuan Umum

1. Penyerahan tanah yang memenuhi ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 4 ayat (1) huruf a dan Pasal 16D Undang-Undang PPN beserta penjelasannya, termasuk penyerahan tanah oleh Pengusaha Kena Pajak (PKP) kepada Instansi Pemerintah dalam rangka pengadaan tanah, terutang PPN sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang perpajakan.

Pajak Pertambahan Nilai dikenakan atas penyerahan Barang Kena Pajak berupa aktiva yang menurut tujuan semula tidak untuk diperjualbelikan oleh Pengusaha Kena Pajak, kecuali atas penyerahan aktiva yang Pajak Masukannya tidak dapat dikreditkan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 9 ayat (8) huruf b dan huruf c Undang-Undang Pajak Pertambahan Nilai, yaitu kendaraan bermotor berupa sedan dan station wagon. Selain itu, Pajak Pertambahan Nilai tidak dikenakan atas pengalihan Barang Kena Pajak yang tidak mempunyai hubungan langsung dengan kegiatan usaha.

2. Pajak Masukan atas perolehan tanah dapat dikreditkan dalam hal tidak bertentangan dengan ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 9 Undang-Undang PPN beserta penjelasannya.

B. Kriteria PPN atas Penyerahan Tanah Sesuai Pasal 4 ayat (1) huruf a UU PPN

1. Tanah merupakan Barang Kena Pajak (BKP).

2. Penyerahan tanah dikenai PPN sesuai dengan ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 4 ayat (1) huruf a Undang-Undang PPN, dalam hal memenuhi persyaratan sebagai berikut:

a) penyerahan dilakukan oleh Pengusaha;
Pengusaha meliputi baik pengusaha yang telah dikukuhkan menjadi PKP maupun pengusaha yang seharusnya dikukuhkan menjadi PKP, tetapi belum dikukuhkan.
Pengusaha adalah yang kegiatan usaha atau pekerjaannya tersebut dapat diketahui dan adanya kegiatan yang menunjukkan aktivitas usaha, antara lain memiliki persediaan berupa tanah dan/atau bangunan untuk dijual.

b) termasuk dalam pengertian penyerahan BKP sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1A Undang-Undang PPN;

c) penyerahan dilakukan di dalam Daerah Pabean; dan

d) penyerahan dilakukan dalam rangka kegiatan usaha atau pekerjaan Pengusaha.

Contoh:

• PT Bangun Baru bergerak di bidang real estate dengan kegiatan utama penjualan tanah dan bangunan dan telah dikukuhkan sebagai PKP. Atas transaksi penjualan tanah dan bangunan oleh PT Bangun Baru dikenai PPN berdasarkan Pasal 4 ayat (1) huruf a Undang-Undang PPN.

• Jika PT Bangun Baru sebagaimana pada contoh di atas melakukan pemberian secara cuma-cuma atas tanah dan bangunan yang sebelumnya dicatat sebagai persediaan untuk disumbangkan, maka atas pemberian cuma-cuma tersebut dikenai PPN.

• Tuan Adi, seorang karyawan, memiliki banyak tanah di berbagai tempat. Tuan Adi secara rutin melakukan pembelian tanah untuk kemudian memperjualbelikan tanah tersebut. Pada tahun 2012, Tuan Adi melakukan beberapa kali penjualan tanah, hingga pada suatu bulan nilai penjualan (peredaran bruto) Tuan Adi telah melebihi batasan pengusaha kecil. Tuan Adi wajib melaporkan usahanya untuk dikukuhkan sebagai PKP paling lambat akhir bulan berikutnya setelah peredaran brutonya melebihi batasan pengusaha kecil. Atas penyerahan tanah oleh Tuan Adi setelah dikukuhkan menjadi PKP, dikenai PPN berdasarkan aturan Pasal 4 ayat (1) huruf a Undang-Undang PPN.

• Apabila Tuan Adi sebagaimana pada contoh di atas melakukan penjualan tanah tidak melebihi batasan pengusaha kecil, Tuan Adi tidak wajib melaporkan usahanya untuk dikukuhkan sebagai PKP. Atas penyerahan tanah oleh Tuan Adi tidak dikenai PPN.

• Tuan Budi, seorang karyawan, memiliki aset berupa tanah dan bangunan. Tanah dan bangunan tersebut dijual dengan nilai pengalihan Rp5.000.000.000,00. Karena penyerahan tanah dan bangunan tidak dilakukan dalam lingkup kegiatan usaha Tuan Budi, maka atas penyerahan tanah dan bangunan tersebut tidak dikenai PPN sesuai ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 4 ayat (1) huruf a Undang-Undang PPN dan Tuan Budi tidak wajib dikukuhkan menjadi PKP.

C. Kriteria PPN Pasal 16D atas Penyerahan Tanah

1. Tanah merupakan Barang Kena Pajak (BKP).

2. Penyerahan tanah dikenai PPN sesuai dengan ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 16D Undang-Undang PPN dalam hal memenuhi persyaratan sebagai berikut:

a) penyerahan dilakukan oleh PKP;
b) tanah yang diserahkan menurut tujuan semula tidak untuk diperjualbelikan kecuali Pajak Masukan atas perolehannya tidak dapat dikreditkan karena tidak mempunyai hubungan langsung dengan kegiatan usaha; dan
c) termasuk dalam pengertian penyerahan BKP sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1A Undang-Undang PPN.

3. Pengalihan BKP berupa tanah yang merupakan aktiva yang menurut tujuan semula tidak untuk diperjualbelikan oleh PKP, dalam rangka penggabungan, peleburan, pemekaran, pemecahan, dan pengambilalihan usaha, serta pengalihan BKP untuk tujuan setoran modal sebagai pengganti saham, dikenai PPN dalam hal pihak yang menerima pengalihan merupakan Pengusaha yang belum/tidak dikukuhkan sebagai PKP. Dalam hal tanah dialihkan kepada Pengusaha yang telah dikukuhkan sebagai PKP, pengalihan tersebut bukan merupakan penyerahan BKP sesuai ketentuan Pasal 1A ayat (2) huruf d Undang-Undang PPN, sehingga atas pengalihan tanah tersebut tidak dikenai PPN. Dasar Pengenaan Pajak sehubungan dengan penyerahan BKP berupa tanah yaitu harga jual tanah.

4. Dalam hal BKP yang dialihkan merupakan tanah dan bangunan, maka PPN dikenakan atas penyerahan BKP berupa tanah dan bangunan tersebut. Dasar Pengenaan Pajak sehubungan dengan penyerahan BKP berupa tanah dan bangunan yaitu harga jual tanah dan bangunan.

Contoh:

• PT Untung Makmur bergerak di bidang perdagangan dan telah dikukuhkan sebagai PKP. Pada tahun 2005 PT Untung Makmur membeli tanah dari Nyonya Tika yang tidak dikukuhkan sebagai PKP sehingga tidak ada PPN yang dibayar oleh PT Untung Makmur pada saat perolehan tanah. Tanah tersebut oleh PT Untung Makmur digunakan sebagai perluasan area parkir kendaraan pengiriman barang PT Untung Makmur. Karena kesulitan keuangan, PT Untung Makmur menjual tanah ini pada tahun 2015. Atas penjualan tanah tersebut dikenai PPN berdasarkan Pasal 16D Undang-Undang PPN.

• PT Simpan Tunai bergerak di bidang jasa keuangan bank dan asuransi dan telah dikukuhkan sebagai PKP karena melakukan penyerahan berupa persewaan ruangan kantor dan ruangan ATM. PT Simpan Tunai memiliki sebidang tanah dan bangunan yang digunakan sebagai kantor cabang. PT Simpan Tunai menjual tanah dan bangunan tersebut karena pindah lokasi kantor cabang di tempat lain. Atas transaksi penjualan tanah dan bangunan tersebut dikenai PPN sesuai dengan Pasal 16D Undang-Undang PPN.

• Nyonya Larastika memiliki usaha jasa persewaan tanah dan/atau bangunan dan telah dikukuhkan sebagai PKP. Nyonya Larastika berniat menjual sebuah gedung pertokoan miliknya yang semula disewakan. Karena gedung pertokoan tersebut termasuk dalam aktiva yang menurut tujuan semula tidak untuk diperjualbelikan maka atas penjualan gedung pertokoan dimaksud dikenai PPN sesuai dengan Pasal 16D Undang-Undang PPN.

 

PPN ATAS PENYERAHAN TANAH (Part 2)

D. Tempat Terutang

Tempat terutang PPN atas penyerahan tanah dan tempat KPP yang mengadministrasikan pembayaran PPN adalah sebagai berikut:

1. Penyerahan tanah dan/atau bangunan oleh PKP yang memiliki kegiatan usaha di bidang pengalihan tanah dan/atau bangunan dan terdaftar pada wilayah administrasi KPP di lingkungan Kantor Wilayah Wajib Pajak Besar, lingkungan Kantor Wilayah Jakarta Khusus, dan Kantor Pelayanan Pajak Madya (KPP BKM), berlaku ketentuan sebagai berikut:

a. terutang PPN di tempat kedudukan dan/atau tempat kegiatan usaha, dan diadministrasikan di KPP BKM, dalam hal lokasi tanah dan/atau bangunan yang dialihkan berada pada tempat kegiatan usaha dalam wilayah administrasi KPP BKM; atau
b. terutang PPN di tempat kedudukan dan/atau tempat kegiatan usaha, dan diadministrasikan di Kantor Pelayanan Pajak yang wilayah kerjanya meliputi tempat kedudukan dan/atau tempat kegiatan usaha berada, dalam hal lokasi tanah dan/atau bangunan yang dialihkan berada pada tempat kegiatan usaha di luar wilayah KPP BKM.

2. Penyerahan tanah dan/atau bangunan oleh PKP yang memiliki kegiatan usaha di bidang pengalihan tanah dan/atau bangunan dan tidak terdaftar pada KPP BKM, terutang PPN di tempat kedudukan dan/atau tempat kegiatan usaha, dan diadministrasikan di Kantor Pelayanan Pajak yang wilayah kerjanya meliputi tempat kedudukan dan/atau tempat kegiatan usaha di mana lokasi tanah dialihkan.

Contoh:

• PT Citra Amalia merupakan developer perumahan mewah dengan lokasi perumahan di Kabupaten Bekasi. PT Citra Amalia terdaftar di KPP Madya Bekasi dan telah dikukuhkan sebagai PKP. Atas penyerahan properti oleh PT Citra Amalia terutang PPN di Kabupaten Bekasi dan diadministrasikan di KPP Madya Bekasi.

• Apabila PT Citra Amalia sebagaimana contoh di atas merupakan PKP yang terdaftar di KPP Madya Jakarta Pusat, maka atas penyerahan properti oleh PT Citra Amalia terutang PPN di Kabupaten Bekasi dan diadministrasikan di KPP yang wilayah kerjanya meliputi lokasi properti tersebut berada.

• PT Karya Bangsa merupakan developer perumahan mewah yang terdaftar di KPP Pratama Semarang Candisari dan telah dikukuhkan sebagai PKP. PT Karya Bangsa memiliki proyek pembangunan perumahan di kota Purwokerto. Atas penyerahan properti di kota Purwokerto oleh PT Karya Bangsa terutang PPN di kota Purwokerto dan diadministrasikan di KPP Pratama Purwokerto.

E. Pengenaan PPN atas Pengadaan Tanah

Penyerahan tanah oleh PKP kepada Instansi Pemerintah dalam rangka pengadaan tanah, dikenai PPN. PPN yang terutang atas penyerahan tanah dalam rangka pengadaan tanah, dipungut oleh PKP yang menyerahkan tanah kepada Instansi Pemerintah, dan tidak dipungut oleh Instansi Pemerintah. PKP yang menerima pembayaran atas pengadaan tanah kepada Instansi Pemerintah wajib memungut PPN dengan membuat Faktur Pajak dengan kode transaksi 01, menyetor PPN, dan melaporkan PPN terutang dalam Surat Pemberitahuan (SPT) Masa PPN sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang perpajakan.

Misal:

• PT Atletik Juara adalah perusahaan pabrik sepatu dan telah dikukuhkan sebagai PKP. Pada tahun 2015, pemerintah daerah Bogor melakukan pengadaan tanah untuk pembangunan gedung kantor. Salah satu tanah yang menjadi objek pengadaan adalah tanah milik PT Atletik Juara. Atas penyerahan tanah oleh PT Atletik Juara kepada pemerintah daerah Bogor dikenai PPN sesuai dengan ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 16D Undang-Undang PPN. PT Atletik Juara sebagai pihak yang menerima pembayaran wajib membuat Faktur Pajak dengan kode transaksi 01, memungut PPN, serta melaporkannya dalam SPT Masa PPN.

• Tuan Wijaya, seorang karyawan dan tidak dikukuhkan PKP. Pada tahun 2015, Dinas Pendidikan Kota Magelang melakukan pengadaan tanah untuk pembangunan gedung sekolah. Salah satu tanah yang menjadi objek pengadaan adalah tanah milik Tuan Wijaya. Atas pengadaan tanah ini tidak dikenakan PPN karena Tuan Wijaya bukan Pengusaha Kena Pajak.

F. Pengkreditan Pajak Masukan

Sebelum berlakunya Undang-Undang Nomor 11 tahun 2020 tentang Cipta Kerja.

1. Bagi PKP yang belum berproduksi sehingga belum melakukan penyerahan yang terutang PPN, Pajak Masukan atas perolehan dan/atau impor barang modal dapat dikreditkan. Barang modal adalah harta berwujud yang memiliki masa manfaat lebih dan 1 (satu) tahun yang menurut tujuan semula tidak untuk diperjualbelikan, termasuk pengeluaran berkaitan dengan perolehan barang modal yang dikapitalisasi ke dalam harga perolehan barang modal tersebut. Tanah yang menurut tujuan semula tidak untuk diperjualbelikan merupakan BKP yang termasuk dalam pengertian barang modal, sehingga Pajak Masukan atas perolehan tanah dapat dikreditkan dalam hal tidak bertentangan dengan ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 9 ayat (8) Undang-Undang PPN. Pengkreditan Pajak Masukan atas perolehan tanah sebagai barang modal tetap berlaku meskipun barang modal berupa tanah tidak dapat dibebankan sebagai biaya melalui penyusutan dalam peraturan perundang-undangan di bidang Pajak Penghasilan.

2. Pajak Masukan atas perolehan tanah yang tidak berkaitan dengan penyerahan yang terutang PPN, tidak dapat dikreditkan oleh PKP, baik PKP yang telah berproduksi maupun belum berproduksi.

Contoh:

• PT Sumber Terang adalah PKP baru dan belum berproduksi, yang bergerak di bidang industri elektronik. PT Sumber Terang membeli sebidang tanah dari PKP di daerah Kabupaten Tangerang untuk kemudian dibangun menjadi pabrik. Tanah tersebut akan digunakan sebagai tempat kegiatan usaha dan tidak ditujukan untuk diperjualbelikan sehingga dapat dikategorikan sebagai barang modal. Oleh karena itu, Pajak Masukan atas perolehan tanah tersebut dapat dikreditkan oleh PT Sumber Terang.

• PT Denanta Property adalah PKP yang bergerak di bidang real estate yaitu jual beli tanah dan bangunan. PT Denanta Property membeli sebidang tanah di daerah Bogor untuk dibangun perumahan dan kemudian akan dijual kembali. PT Denanta Property belum berproduksi sehingga Pajak Masukan atas perolehan tanah tersebut tidak dapat dikreditkan.

• Apabila PT Denanta Property pada contoh di atas telah berproduksi yaitu telah melakukan penyerahan yang terutang Pajak, maka Pajak Masukan atas perolehan tanah tersebut dapat dikreditkan.

• Apabila PT Denanta Property pada contoh di atas membeli tanah di daerah Bogor untuk keperluan perumahan karyawan atau tempat peristirahatan, maka Pajak Masukan atas perolehan tanah tersebut tidak dapat dikreditkan karena tidak berkaitan dengan kegiatan usaha PKP.

• PT Pramesta Propertindo adalah PKP baru dan belum berproduksi yang bergerak di bidang real estate berupa persewaan bangunan. PT Pramesta Propertindo membeli sebidang tanah di wilayah SCBD untuk kemudian dibangun gedung perkantoran. Tanah tersebut digunakan sebagai tempat usaha dan tidak bertujuan untuk diperjualbelikan sehingga dapat dikategorikan sebagai barang modal. Oleh karena itu, Pajak Masukan atas perolehan tanah tersebut dapat dikreditkan.

Setelah berlakunya Undang-Undang Nomor 11 tahun 2020 tentang Cipta Kerja. Ketentuan pengkreditan Pajak Masukan atas perolehan tanah bagi PKP yang belum melakukan penyerahan BKP dan/atau JKP dan/atau ekspor BKP dan/atau JKP, berlaku ketentuan sebagaimana diatur dalam Pasal 112 Undang-Undang Nomor 11 tahun 2020 tentang Cipta Kerja, bahwa terhadap PKP yang belum melakukan penyerahan BKP dan/atau JKP dan/atau ekspor BKP dan/atau JKP sampai dengan jangka waktu tertentu, PKP dapat mengkreditkan Pajak Masukan atas perolehan tanah baik sebagai barang modal maupun bukan barang modal, baik PKP tersebut telah atau belum melakukan penyerahan, sesuai dengan ketentuan pengkreditan Pajak Masukan sebagaimana diatur dalam ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang perpajakan.

Contoh:

• PT Pesona Asri adalah PKP baru yang bergerak di bidang real estate. PT Pesona Asri membeli sebidang tanah dari PKP di Kota Bekasi yang akan dibangun perumahan untuk dijual dalam jangka waktu 2 (dua) tahun. Pajak Masukan atas perolehan tanah tersebut dapat dikreditkan.

• PT Luxury adalah PKP yang bergerak di bidang perhotelan dan persewaan bangunan perkantoran. PT Luxury membeli sebidang tanah di wilayah Puncak Bogor untuk dibangun hotel. Tanah tersebut digunakan untuk kegiatan usaha dan tidak diperjualbelikan sehingga dapat dikategorikan sebagai barang modal. Karena PT Luxury melakukan penyerahan jasa yang tidak termasuk JKP, maka Pajak Masukan sehubungan dengan penyerahan tersebut menjadi tidak dapat dikreditkan. Oleh karena itu, Pajak Masukan atas perolehan tanah tersebut tidak dapat dikreditkan.